Uma Visão Geral do Cenário Económico em Portugal

Desde a sua adesão à Comunidade Europeia (a antecessora da UE) em 1986, Portugal diversificou consideravelmente a sua economia. Portugal cresceu a um ritmo mais rápido do que a zona euro entre 2016 e 2019, mas a actual crise de saúde pública resultou na contracção do PIB em 2020.
O Caso da Europa

A nossa estratégia pan-europeia de investimento diversificado baseia-se nos fundamentos de mercado de países específicos e na dinâmica própria dos mercados locais.

Portugal – Perspectiva Económica

Desde a sua adesão à Comunidade Europeia (a antecessora da UE) em 1986, Portugal diversificou consideravelmente a sua economia. Portugal cresceu a um ritmo mais rápido do que a zona euro entre 2016 e 2019, mas a actual crise de saúde pública resultou na contracção do PIB em 2020.

O impacto duradouro que o coronavírus terá no turismo representa um risco negativo e impedirá uma recuperação acentuada em 2021. As medidas políticas europeias vão limitar o risco de uma crise bancária ou de dívida soberana.

Portugal tem uma qualidade notavelmente elevada de talento em engenharia a um custo competitivo; um nível extremamente elevado de proficiência na língua inglesa (em comparação com Espanha, França e Itália); e uma preferência para lançamento global de produtos desde o primeiro dia.

Do ponto de vista macroeconómico, a economia portuguesa está a sofrer o forte impacto da crise pandémica. Segundo a Oxford Economics, o PIB deverá contrair-se em 9,0% em 2020, seguido de uma recuperação de 6,5% em 2021. As exportações vão registar a maior queda, estimada em 21,2% em 2020. O consumo privado e o investimento deverão diminuir em 7,9% e 4,8% respectivamente até ao final do ano.

Ainda assim, o emprego mostrou-se resistente à crise, devido em grande parte ao programa de layoff implementado pelo governo. Segundo a Oxford Economics, o desemprego deverá aumentar gradualmente para 8,0% em 2021, recuperando para 6,7% em 2022.

O investimento também deve recuperar com a diminuição da incerteza. Atrasos na implementação de uma vacina e uma possível crise prolongada de saúde colocam alguns riscos de deterioração das perspectivas. O painel da FocusEconomics Consensus Forecast prevê o PIB crescer 5,5% em 2021, o que representa uma diminuição de 0,1 pontos percentuais em relação às previsões anteriores. Para 2022, o painel vê o PIB subir 3,4%.

A nossa abordagem ao sector imobiliário português em 2021
Projectos de Promoção Imobiliária

Portugal está a sofrer algumas mudanças. Muitos cidadãos britânicos que evitaram o Brexit estão a deslocar-se para Portugal, muito graças às praias e aos impostos favoráveis a start-ups. Os não residentes na UE podem obter um golden visa em Portugal.

Os compradores chineses têm estado particularmente interessados na oportunidade que os golden visa oferecem em Portugal, ao darem acesso à UE, e o país é o quinto maior destino para os compradores chineses de bens imobiliários. Representando 80% dos compradores ao abrigo deste sistema, têm tipicamente comprado apartamentos com gestão em Lisboa como veículo de investimento. Os compradores russos, por outro lado, tendem a olhar para Cascais e Estoril. Muitos milennials estão também a mudar-se para Lisboa, com a sua cena efervescente de start-ups, onde os empreendedores de tecnologia podem obter um visto de start-up.

Lisboa, e Portugal em geral, estão a emergir no palco europeu e global como um ecossistema cada vez mais rápido e que irá beneficiar da sua contínua adesão à UE, perspectiva internacional, cultura acolhedora e ética de trabalho. Portugal continua a ser um local muito procurado, tanto do lado do investimento como do lado pessoal, como um país óptimo para viver. Bom tempo, infra-estruturas sólidas, segurança, um sistema de saúde de alto nível, um sistema de educação internacionalmente reconhecido, e um custo de vida inferior à média europeia irão certamente aumentar a atratividade de Portugal como local para viver num ambiente pós-pandémico, onde o trabalho à distância se tornará provavelmente uma norma para muitos de nós.

Em 2021, as estratégias de investimento irão favorecer sectores com características defensivas, que beneficiam de factores macro, tais como mudanças demográficas. Os sectores de vida, incluindo a vida multifamiliar, terceira idade e mesmo a habitação estudantil, enquadram-se numa categoria de esquema de arrendamento privado. O envelhecimento da população, e o aumento da procura de arrendamento durante os períodos de incerteza económica, vão suportar isso. A pandemia teve um impacto mais pesado no sector do arrendamento, com os estudantes a adiarem os seus planos de estudo no estrangeiro. No entanto, estudar tem sempre características contracíclicas, com as inscrições a aumentarem em ambientes de recessão.

A habitação já se tornou um segmento central das estratégias de investimento. A sua quota aumentou um terço este ano e em alguns mercados, capturou entre um quarto e um terço da actividade em 2020. Em 2021, espera-se que a procura dos investidores se intensifique ainda mais, mas encontrar investimentos que produzam rendimentos será um desafio. Em alguns casos, o financiamento futuro de novos projetos pode ser a única forma de obter exposição no sector.

A competitividade intensa tem vindo a fazer descer rapidamente os rendimentos em 2020, com rendimentos máximos a níveis baixos recorde (média europeia a 3,4%). Acreditamos que os preços podem aumentar ainda mais, especialmente nos mercados onde a oferta de habitação para arrendamento está atrasada em relação à procura, como em Lisboa. A curto prazo, o crescimento das rendas pode ser nulo, de acordo com a inflação, mas os fluxos de rendimento das habitações são caracterizados pela estabilidade e resiliência.

Em Lisboa, a oferta revelou-se escassa, uma situação que foi claramente evidenciada por numerosas casas vendidas fora de plano, o que se tornou uma prática generalizada. Este desequilíbrio entre a oferta e a procura resultou em aumentos de preços significativos, em alguns casos 50%, em todo o país, desde 2013. Nos últimos três anos, tem existido um crescimento percentual de dois dígitos em novas construções, com 14 400 novas habitações concluídas em 2019. Apesar desta dinâmica, o número de habitações concluídas está ainda longe dos níveis elevados do ciclo imobiliário anterior (2000-2009), quando foram concluídas uma média de 84 000 unidades por ano, de acordo com a empresa imobiliária CBRE.

Estas são algumas das razões pelas quais decidimos investir em projectos de desenvolvimento residencial de excelência em Lisboa.

Projetos como o LX Living confirmam claramente o elevado nível de procura de projetos imobiliários bem localizados e concebidos de forma eficiente. A escassez de produtos de boa qualidade permitiu-nos vender mais de 60% dos apartamentos fora do plano, ainda antes do início da construção.

A qualidade dos projectos, combinada com o nosso track-record, experiência e presença local da RE Capital, permitiu-nos angariar financiamento bancário para projectos de promoção imobiliária, mesmo durante este período pandémico desafiante.

A questão da acessibilidade económica continua a ser uma preocupação fundamental em todos os nossos processos de decisão de investimento residencial, daí a nossa decisão de investir nos projetos Marvila, onde os principais compradores finais visados serão os locais. Foi colocado um forte ênfase em layouts eficientes, a fim de modelar os preços dos apartamentos abaixo dos níveis de mercado, para um preço global atrativo.